（判旨） (1)Ａの譲渡不承諾http://www.abiisa-arakino.jp/ の意向を承知しているにもかかわらず、あえて、ＣがＢに7200万円といった高額の金員を支払い、本件建物の占有を取得し、これをＤに転貸し、改修等自由にこれを利用していること、その代わりＢは本件建物から転居し利用について全く関与しなくなっていることからすると、ＢはＡの承諾を得ないまま借地権と建物の譲渡を強行したというべきである。 (2)ＢとＣは、Ａの不承諾意思にもかかわらず本件借地権の譲渡を断念するつもりがなく、かつ、譲渡した場合と同様の経済的効果(引渡、金銭授受、利用、仮登記)を先取り的に実現しているのであり、譲渡予約を仮装しながら、実は譲渡を強行していることにほかならない。 (3)Ａの不承諾の意向に不当な点はなく、ＢとＣはＡの承諾を得ずに、かつ、警告を無視して本件借地権を譲渡したものであるから、Ａの解除は理由がある。 期間の定めのある建物賃貸借契約の更新と保証人の責任（最高裁第一小法廷平九?一一?一三判決。判例タイムス九六九号一二六頁以下）(肯定) (事実) 建物の賃借人の連帯保証人が、賃貸人に対して、合意更新された契約には民法六一九条二項により連帯保証の効力が消滅した。 仮にそうでなくても、長期間にわたる賃借人の賃料未払の事実を連帯保証人に通知することもなく合意更新したうえ、未払賃料を連帯保証人に対して請求することは信義誠実の原則に反するとして、連帯保証債務の不存在確認を求めていた事案。連帯保証人の上告棄却。
(判旨） 「期間の定めのある建物の賃貸借におhttp://www.vivid-wall.com いて、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であり、保証人は賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである」。 （寸評） 世上、よく生じる保証人の責任のうち、建物賃貸借契約の保証人の責任に関する最高裁の判断として実務に与える影響は大きい。 本件の第一審は、更新前後の契約間には法的同一性がないとして更新後の保証人の責任を否定した。学説上もこの立場を採る有力説があるが、裁判の実務上の大勢は、最高裁の判断と軌を一にしているようで、学説上の通説でもある。 本件は、期間の定めある建物の賃貸借に関するものであり、土地賃貸借契約の更新の場合には別異に解釈される余地は充分にあり、それが相当といえる。 評者は、この最高裁判決に批判的である。保証意識の推測として、当黙に法定更新を前提とするのは保証人に酷である。 本件借地人ＢとＣはやりすぎである。地主Ａの解除を認めた本判決は正当であると思う。借地権譲渡を地主が承諾しなかった場合には、借地人は借地権譲渡許可の申立を裁判所におこせる。本件のＢもそれをおこしたが、それはＤが医院を開業したあとであった。やはり譲渡許可の裁判所の決定を取り、しかるのちに事を始めるべきであった。 (5)右の家主の修繕は、少なく見積もっても賃料の数か月分を超える費用が必要だが、この程度では修理不能の域に達しているとは認められず、さらに、家主は本件建物新築以来修繕費も支出したことがないというのであるから、今回の支出がある程度の額となっても、それをもって賃料との均衡を欠くものということはできない（賃料との均衡を失するというのであれば、末だ建直しの時期が到来していない本件建物にあっては賃料の増額方法によって調整されるべきである）。 （短評） 小修繕は借家人が行うとの特約がある場合、それを超える修繕は家主の義務であるが（民法六〇六条一項）、その限界は微妙な場合が多い。また、老朽化の程度によっては物理的にも修繕が不可能だったり、物理的には可能だが賃料に比してあまりにも多額の費用を要するときは経済的に修繕不能とされ、家主の修繕義務はそれだけ軽減又は免除される。事案毎に具体的に判断するほかないが、その一つの判断基準が比較的詳細に示された先例として、この判決の意義がある。
