各分散会の討論のまとめの後、総会方針案の討論のまとめを船越康亘副会長が行いました。http://www.l-777.co.jp/tokyo/list2_l_1374.htm その中で、全借連の名称変更の提案が、住宅事情の様変わりの中から全借連運動の将来像について活発な討論が展開される契機となったことを確認し、具体的な実践を通じてより深めていく中で、名称変更については各借組でさらに論議を深めていくために方針案の採択を保留にすることを提案しました。 情勢の様変わりの中で、民間借家人の要求の変化について正確に分析し、新しい全借連運動の方向を論議する必要性を強調しました。 分散会で代議員から出された質問に答えるとともに、全借連運動を大きく発展させ、借地借家人の居住の権利を守り住宅問題の真の解決を実現させるために、全借連に参加する仲間を飛躍的に拡大することが何よりも重要であることを強調しました。 総会は、提案された活動報告と運動方針案及び討論のまとめと予算案を全会一致で採択しました。 最後に、組織拡大の目標を達成した３借組を表彰後、新役員と顧問相談役を選出しました。 大田区千鳥地区所在の鉄筋コンクリート造陸屋根4階建共同住宅の内 、4階部分占有面積32.77�屐 蔽�37年）を賃借していたＳさんは、賃貸人の死去に伴い相続人から不動産業者を介して明渡を求められた。しかも、家賃の9カ月分の立ち退き補償金を提示の上、覚書に署名捺印を強要されたが、Ｓさんはこれを拒否した。相談した知人の紹介で組合に入会した。http://www.l-777.co.jp/tokyo/list_m_13102.htm Ｓさんの拒否の態度に驚いた新しい賃貸人らは、不動産業者を変えて対応してきた。組合員が業者に理由を尋ねると、Ｓさんだけの居住なので「転売したい」とのことだった。正当な明渡事由になるのか裁判所に判断を求めることを伝えると、話し合いでとの申し出により協議を継続した。
話し合いは当初から1年5カ月の時間を要したが、当初の補償条件は5倍以上に引上げられ、6カ月の明渡猶予期間とその期間の家賃を無償にすることで合意した。 賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対しマンション賃貸借契約締結に際し保証金３５万円（敷引特約により３０万円は返還されない）を支払い、また２年毎の契約更新の際には更新料特約に基づき更新料１１万６０００円を支払った（賃料月５万８０００円）。これに対してＸがＹに対し敷引特約と更新料特約が消費者契約法１０条に違反し無効であると主張して提訴したのが本件であり、裁判所はXの請求を認容した。 http://www.tokyo-snap.com/list_m_13111.htm （判決要旨） 理由は、いずれの特約も、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する」ものと評価した上で、敷引特約は月額賃料の約５か月分を無条件に差し引くものであること、Yのする敷引金の法的性質に合理性は認められず、また更新料特約も法定更新であれば支払う必要のない対価であること、更新料の法的性質について、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価、賃料の補充、中途解約権の対価といったYの主張に合理性が認められないことから、民法１条２項の規定する基本原則に反して賃借人Xの利益を一方的に害するものであるからとした。 （事例２） 大阪高裁平成２１年８月２７日判決
（事案の概要） 賃借人Ｘは賃貸人Ｙとの間で平成１２年８月、建物賃貸借契約を締結し、その後更新料支払の約定に従い、平成１３年８月から平成１７年８月まで５回にわたり、いずれも賃貸期間を１年とする合意更新の際、それぞれ更新料（５回分で５０万円）を支払った（賃料月４万５０００円）。これに対しXがYに対し、本件特約が消費者契約法１０条又は民法９０条に反し無効と主張して更新料の返還を求めた（他に敷金返還請求もあり）。 http://www.tokyo-snap.com/list2.php?l=1304&s=13061 （判決要旨） これに対し第１審の京都地裁はXの請求をすべて棄却したが、控訴審である本件では、契約時に更新料の説明が無く、賃料としての認識がなかったこと、貸主は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借主に更新料支払義務はないなどの理由から、更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効であるとした。 （寸評） 上記事例はいずれも借家の更新料特約を、消費者契約法違反を理由に無効とした。更新料支払義務は、本来借家人が負担すべき賃料支払義務のほかに、賃借人の義務を加重するものであるから、その支払については「消費者の義務を加重する」条項といいうる。 もっとも、今挙げた２つの判例によって、借家契約における更新料特約がすべて消費者契約法に反すると断ずるにはやや早いかもしれない。実際、上記大阪高裁と同じ事例の京都地裁第１審では賃借人の請求は棄却されており、現在の判例の動向は流動的である。ただ、当然のように更新料を請求されている実務に影響を与える事例であるため報告する。http://niwashin-tokyo.jp http://www.bldg-kanri.com/ 埼玉県富士見市に住むAさんは、この３月に２年間の期間が満了し更新の時期を迎えた。契約を更新し、引き続き住み続けるつもりだった。 ところが、仲介した業者から、「あなたは家賃保証会社から２回の賃料を滞納したので、次回の保証契約の更新が拒絶されたので、賃貸借契約そのものの更新も拒絶します」と言われ、あわてて組合に相談にきた。 しかし、今回の問題では今後、ブラックリストに載せられ賃貸住宅から締め出される恐れがあることを説明した。そして、この問題では世論に働きかけてリスト作りをやめさせていくことを訴えた。 江戸川区内で３１坪の借地をしているＨさんは、平成２１年３月賃料の増額要求を受けた。現賃料は近隣と比較しても倍の賃料である。現行賃料を提供すると地主は、増額分を付加して支払わないことを事由として受領を拒否した。やむなく東京法務局に賃料を供託し、１年が過ぎた。 http://www.team-mishina.co.jp/ http://wata-room.co.jp 相談の中で、更新の際には保証人を立てなくても更新が出来ること。もし合意更新が出来なくても法定更新が出来ることを説明した。
